房地产：中国会重蹈日本覆辙吗

房地产：中国会重蹈日本覆辙吗 更新时间：2010-7-22 0:07:51 　　1)经济转型是经济发展的必然过程，日本在经济快速发展的30年过程中完成三次经济转型，其中60年提出“国民收入十年倍增计划”对65~75年消费拉动经济的黄金十年是其最成功一次。我国正处于从投资向消费转型，成功的关键在于居民收入能否快速增长。　　2)与经济发展水平相适应，日本房地产市场经过了四个完整周期，65年之前政府提供住房为主，65~75年商品化住宅市场发展黄金期，十年新建住房占住房存量96%，75~85年以改善性和投资性需求为主的住宅市场，新建占存量45%；85年之后商业地产强劲发展；对照之下，我国住宅市场目前兼具其第二及第三阶段特征。　　3)我国城市化和住宅产业发展明显滞后于经济发展，我国经济水平接近日本70年初，但47%城市化率和不足1套户均住房率仅相当日本50年初，过去十年是住宅高峰期，新建住房占存量45%；未来十年，弥补短缺、城市化及改善性需求仍将是推动住宅市场繁荣的主要力量。　　4)日本房价最高和最低城市相差20倍，中国房价的地域差异有其存在合理性，这种差异仍有进一步扩大的可能。　　5)日本住宅市场发展是成功的，居住条件改善明显且没有产生明显泡沫，泡沫主要集中在商业用地，而参与泡沫主体是企业和金融机构而非个人。　　6)日本地产泡沫的启示：①控制货币供应；②增加供给；③税收政策难起作用；④缩小收入差距有利于平稳房价。　　7)制约中国住房健康发展三大因素：①土地垄断对土地财政依赖过度；②货币供应过快；③贫富差距过大。

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