房地产：低利率时代加息对行业发展无碍

房地产：低利率时代加息对行业发展无碍 更新时间：2010-12-29 8:26:57 　　中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。　　投资要点：　　房地产的金融属性特征明显，利率的波动直接影响开发成本。10年10月以及12月25日央行针对CPI的持续上升、流动性泛滥可能引发更高的通胀而加息累计0.5个基点，市场预期2011H CPI将见顶，达到5.3%左右，仍有0.5个基点的加息空间。就是1年期存款利率达到3.25%，对应2011年国家控制通胀预期4%的目标显然还是偏低的，今后加息的幅度赶不上通胀速度，不足以弥补通胀的侵蚀。　　我们认为中国已经进入资本过剩的时代，低利率会在较长时间内保持，10年10月开始的加息不是加息周期的开始，中国已进入低利率时代，小幅的加息不会对行业经营构成威胁，通胀对资产价格的影响更重要。　　从过往经验来看，利率水平是和经济增速正相关的，当经济增长时期，利率也是不断提高的，当经济进入衰退期时，利率也是不断下行的。1998年前中国是资本短缺的，表现为储蓄率小于投资率，在这种背景下，资本是稀缺的，资金的价格就高，利率处在高位。但在1998年之后，中国的储蓄率大于投资率，中国开始进入资本过剩的时代，因此资金价格偏低，表现为低利率。　　未来中国政府压低资金价格应该是长期的政策。即会在在较长时间内保持低利率。中国政府10万多亿元负债加上居民6万多亿元的按揭贷款，遏制了未来利率的大幅提升。即使今后实施利率市场化，利率也没有很大的提升空间。　　中国目前的M2是GDP的两倍，M2的增速持续高于GDP的增速，导致货币总量与经济总量间的差距越来越大。预计2010年底，M2的总量将是GDP总量的2倍。在宽松的流动性背景下利率上升空间有限，低利率将是长期趋势，无论是政府的选择还是市场的选择结果都是如此。　　假设从2010年10月的加息开始计算，到2011H再加息50个基点，则行业的资金成本约提升100个基点，相对于目前行业的净负债1465.18亿元，资金成本将提升14.7亿元，约占营业收入的0.75%，净利润率约下降0.53%。而我们预期，2011年的房价与CPI持平或超越CPI的可能性更大，因此，在真实利率为负的背景下，利率小幅提升对行业经营不会有明显的影响。　　12月我们的11年年度投资策略报告“青山遮不住，毕竟东流去”提出房地产板块正在构筑长期大底，12月21日我们又提出“买地产股远优于买房”。鉴于板块估值优势明显，本次加息已在市场预期之内，难以对板块价值提升构成压力。政府投资释放大量基础货币也使得房价易涨难跌，明年通胀管理目标持续提升，居民购房意愿难以消减、优质房地产公司重估值普遍5、6折交易，投资价值凸显。而机构对房地产板块也有跨年度资产配置的需要，板块的价值修复行情仍将进行。同时，从楼市出来的大量资金用5、6折的价格买地产股远优于买房。我们维持推荐业绩锁定性强，近两年大量拿地，11年可售量多的保利、万科、首开、招商、滨江等公司，11年可售量多资产价值凸显的环球、世茂、泛海、亿城等公司，以及优质商业地产中国国贸等。

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