房地产：短期房价走势仍需密切的关注

房地产：短期房价走势仍需密切的关注 更新时间：2010-12-15 7:49:12 　　事件：　　2010年12月10日统计局发布1-11月全国房地产市场运行情况。　　我们的观点：　　1-11月房地产投资增速仍高达36.5%，与1-10月增速相同，新开工面积增速处于48.7%的高位，但较1-10月大幅回落13.3个百分点，其中，11月当月新开工面积同比下降17.4%，我们预计全年投资增速将有所回落，但仍将达到33%的水平。由于1-11月商品房竣工面积增速较1-10月回落了1.9个百分点，所以尽管新开工面积增速大幅回落13.3%个百分点，全国房地产投资仍实现了1-10月的相同增速。而11月当月新开工的大幅负增长主要是因为09年11月高基数的原因，由于09年12月高基数效应更加突出，同时新开工面积已经处于较高水平，同时受房地产调控影响，预计12月当月新开工面积仍然会大幅负增长，由于竣工面积增速回落空间不大，因此，预计12月投资增速将有所回落，但2010年全年仍会达到33%的高水平。　　2011年保障房的大量开工将对全年房地产投资形成巨大支撑，但预计2011年房地产投资增速较2010年将显著放缓。若2011年保障房建设达到1000万套，假设商业、写字楼及其他投资增速相对平稳，在保障房之外的住宅投资额0增长的情况下，预计2011年房地产投资同比增速将达到19%。　　1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。11月当月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。　　11月房地产资金来源增速为31.2%，仍处于历史较高水平，增速较10月下降0.8个百分点，但回落幅度减缓。从资金来源的占比来看，国内贷款占比17.8%，处于近年来同期的最低水平；自筹资金占比37.7%，较10月下降0.2个百分点；定金与预付款占比25.2%，较10月提高0.7个百分点。　　11月70个大中城市新建住宅价格环比10月增长0.4个百分点，已连续三个月增长，但涨幅较4月“国十条”前明显回落，且一线城市新房价格环比涨幅均低于0.4%。其中，北京新建住宅环比增长0.1%，上海环比增长0.2%，深圳环比0增长。　　房价涨幅得到明显控制，2009年4月-2010年4月，70个大中城市新房价格环比增速的均值高达1.2%，但在2010年4月国十条出台后的4月至11月，房价环比增幅均值降为0.2%。11月，70个城市房价环比下降的城市有4个，较10月减少4个，房价环比上涨的城市有56个，较10月增加6个。　　我们对6个重点城市100个楼盘量价跟踪结果也显示：样本楼盘价格并未出现明显调整，部分楼盘仍处于逐渐上涨的趋势中，在这种情况下，期待调控政策放松是不可能的事情，但若房价再次快速上涨的话，不排除更严厉的政策出台。尽管政策调控力度已史无前例，但高企的通胀和热钱的涌入，无疑加大了房价调控的复杂性，在供应不能明显增加的情况下，短期房价仍有继续上涨压力，其走势仍需密切关注。

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