刘晓博说财经 ， 作者 刘晓博

楼市最大的谜团是什么？

既不是“到底有多少房子”，也不是“到底空置了多少房子”，

而是价格。或者说，真实的价格到底是多少，到底是涨了还是跌了。

其实国家统计局每月公布的数据里，就隐含着全国平均房价的数据，你只要认真阅读并计算一下，就可以获得这个数据。

国家统计局公布的是“截至当月，全国商品房销售面积”，以及“销售金额”。你只需要从每年第一个月（统计局每年第一次公布数据，是把1到2月合并的）开始计算，剔除包含的之前数据，就可以获得当月的销售面积和金额，计算出当月的“全国均价”。

这个均价，是包含了住宅、写字楼、公寓、商铺的整体均价。但我们只有这样一个官方数据可以使用了，所以还是珍惜它吧。

下面，是我根据国家统计局的数据，计算出的2018年1至2月以来的，月度成交数据（每年最初2个月是合并的）：

通过上述数据，我们可以看出：

2019年1到2月的均价，同比2018年1到2月的均价，上涨了6.7%，超过了同期GDP的涨幅。

至于2018年全国商品房的均价为8737元（每平米），2017年全年均价为7892元，

2018年的涨幅为10.7%

，这种算法下涨幅就更大一些。

2019年7月的单月均价为9590元（每平米），比去年同期的7月，上涨了8.5%。

此前多数主流经济学家，以及地方债发行公告里，对于房价、地价的预期都是“不高于同期GDP增速”。现在看起来，至少全国均价仍然是显著高于GDP增速的，也高于房贷利率。目前房贷基准利率是4.9%，按照上浮25%计算，也不过6.125%。

从上述单月均价表格也可以看出，2019年4月的均价一度上冲至9874元（每平米），应该创下了历史最高点。可能也正是鉴于此，管理层决定再次严控楼市。

2019年4月的均价竟然比2018年12月上涨了11.2%，而时间只有短短的四个月，这当然会引起高层的警惕！

4月以后单月均价的走低，显示央行、银保监会的调控措施开始发挥作用。另外，单月成交量在6月冲上2亿平方米之后，7月已经回落到了1.3亿平方米，是最近三个月里成交最低的。

另外，根据国家统计局的数据，开发商投资增速1到7月为10.6%，是半年来最低的（见下图）。

由于楼市收紧，在6月出现反弹的“固定资产投资”也再度掉头向下，同比增速为5.7%（见下图）：

在“固定资产投资”增速里，还有一点值得关注：

上图可以看出，整体增速是5.7%，但民间投资增速只有5.4%，国有控股（地方政府、国企）的投资增速为7.1%。这固然意味着财政政策在发力，国企去杠杆结束了，但也告诉我们：

即便是当前5.7%的低迷投资增长，仍然是国企、地方政府带动的，民间投资增速比上个月回落了0.3个百分点。

下面的结论值得大家记住：

什么时候中国的固定资产投资增速“民间”显著超过“国有控股”，投资增速长期稳定在GDP增速的1.5倍左右，而且民间投资主要是制造业、高科技投资而不是房地产，那么中国经济转型就基本成功了，楼市长期健康发展也就有了基础。

7月数据里，消费增长降温，也值得关注。

根据统计局数据：2019年7月份，社会消费品零售总额33073亿元，同比名义增长7.6%（扣除价格因素实际增长5.7%）。

上图是消费增长走势图。7月出现了显著拐点，剔除物价因素后的实际增长只有5.7%，低于当前GDP的增速。这说明经济尚未有见底的迹象。

所以货币和财政政策应该力度更大一些。

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